Immobilienblase in den Vereinigten Staaten - United States housing bubble

Abb. 1: Robert Shillers Diagramm von US-Hauspreisen, Bevölkerung, Baukosten und Anleiherenditen, aus Irrational Exuberance , 2. Aufl. Shiller zeigt, dass die inflationsbereinigten US-Hauspreise von 1890 bis 2004 um 0,4% pro Jahr und von 1940 bis 2004 um 0,7% pro Jahr gestiegen sind, während die US-Volkszählungsdaten von 1940 bis 2004 zeigen, dass der selbst eingeschätzte Wert um 2% pro Jahr gestiegen ist.
Teil einer Serie über die
Die Weltwirtschaftskrise
Hauptaspekte
Ursachen
Gipfeltreffen
Reaktion der Regierung und politische Vorschläge
Geschäftsausfälle

Die Vereinigten Staaten Immobilienblase war eine Immobilienblase der Hälfte der Auswirkungen auf über US - Bundesstaat . Es war der Anstoß für die Subprime-Hypothekenkrise . Die Immobilienpreise erreichten Anfang 2006 ihren Höchststand, begannen 2006 und 2007 zu sinken und erreichten 2012 neue Tiefststände. Am 30. Dezember 2008 meldete der Case-Shiller-Hauspreisindex den größten Preisrückgang in seiner Geschichte. Die Kreditkrise infolge des Platzens der Immobilienblase ist eine wichtige Ursache für die Große Rezession in den Vereinigten Staaten .

Erhöhte Zwangsvollstreckungsquoten in den Jahren 2006-2007 bei US-Hausbesitzern führten im August 2008 zu einer Krise für die Märkte für Subprime- , Alt-A- , Collateralized Debt Obligation (CDO), Hypotheken- , Kredit- , Hedgefonds- und ausländische Banken . Im Oktober 2007 bezeichnete der US-Finanzminister die platzende Immobilienblase als „das größte Risiko für unsere Wirtschaft“.

Ein Zusammenbruch der US-Immobilienblase hat nicht nur direkte Auswirkungen auf die Immobilienbewertungen, sondern auch auf die Hypothekenmärkte, Bauträger, Immobilien , Einzelhandelsgeschäfte für den Eigenbedarf, Wall Street- Hedgefonds, die von großen institutionellen Anlegern und ausländischen Banken gehalten werden, und erhöht das Risiko von eine landesweite Rezession. Besorgnis über die Auswirkungen des Zusammenbruchs der Immobilien- und Kreditmärkte auf die gesamte US-Wirtschaft veranlassten Präsident George W. Bush und den Vorsitzenden der Federal Reserve Ben Bernanke , eine begrenzte Rettung des US-Immobilienmarktes für Hausbesitzer anzukündigen, die ihre Hypothek nicht bezahlen konnten Schulden.

Allein im Jahr 2008 hat die US-Regierung über 900 Milliarden US-Dollar für Sonderkredite und Rettungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der US-Immobilienblase bereitgestellt. Dies wurde zwischen dem öffentlichen Sektor und dem privaten Sektor geteilt. Aufgrund des großen Marktanteils der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (beide sind staatlich geförderte Unternehmen ) sowie der Federal Housing Administration erhielten sie einen erheblichen Anteil an staatliche Unterstützung, obwohl ihre Hypotheken konservativer gezeichnet wurden und sogar besser abschnitten als die des privaten Sektors.

Hintergrund

Die Grundstückspreise trugen wesentlich stärker zu den Preissteigerungen bei als die Strukturen. Dies ist im Baukostenindex in Abb. 1 ersichtlich. Eine Schätzung des Bodenwertes eines Hauses kann abgeleitet werden, indem der abschreibungsbereinigte Wiederbeschaffungswert des Bauwerks vom Eigenheimpreis abgezogen wird. Mit dieser Methode berechneten Davis und Palumbo Landwerte für 46 US-Metropolen, die auf der Website des Lincoln Institute for Land Policy zu finden sind.

Immobilienblasen können auf lokalen oder globalen Immobilienmärkten auftreten. In ihren späten Stadien, werden sie in der Regel durch eine schnelle Erhöhung der gekennzeichneten Bewertungen von Immobilien bis untragbare Höhen in Bezug auf Einkommen, erreicht werden Preis-Miet - Verhältnisse und andere wirtschaftliche Indikatoren der Erschwinglichkeit. Dies kann zu einem Rückgang der Eigenheimpreise führen, der dazu führt, dass viele Eigentümer sich in einer Position mit negativem Eigenkapital befinden – einer Hypothekenschuld, die höher ist als der Wert der Immobilie. Die Ursachen der Immobilienblase sind komplex. Zu den Faktoren zählen die Steuerpolitik (Befreiung des Wohnungsbaus von Kapitalgewinnen), historisch niedrige Zinsen, laxe Kreditvergabestandards, das Versäumnis der Regulierungsbehörden, eingreifen und Spekulationsfieber . Diese Blase kann mit der Aktienmarkt- oder Dotcom-Blase der 1990er Jahre zusammenhängen. Diese Blase fällt ungefähr mit den Immobilienblasen des Vereinigten Königreichs, Hongkongs, Spaniens, Polens, Ungarns und Südkoreas zusammen.

Während Blasen in der Entwicklung erkennbar sein können, können Blasen erst im Nachhinein nach einer Marktkorrektur, die 2005–2006 für den US-Immobilienmarkt begann, definitiv gemessen werden. Die ehemalige US - Federal Reserve Board Chairman Alan Greenspan sagte , „Wir haben Blase im Gehäuse“, und sagte auch , im Zuge der Subprime - Hypotheken- und Kreditkrise im Jahr 2007, „Ich habe es wirklich erst sehr spät in den Jahren 2005 und 2006 erhalten habe. " 2001 senkte Alan Greenspan die Zinsen auf ein niedriges 1%, um die Wirtschaft nach der ".com"-Blase anzukurbeln. Damals begannen Banker und andere Wall-Street-Firmen, sich Geld zu leihen, weil es billig war.

Die Hypotheken- und Kreditkrise wurde durch die Unfähigkeit vieler Hausbesitzer verursacht, ihre Hypotheken zu bezahlen, da ihre Hypotheken mit niedrigem Einführungszins wieder zu regulären Zinssätzen zurückkehrten. Richard Syron , CEO von Freddie Mac, schloss: "Wir hatten eine Blase" und stimmte der Warnung des Yale- Ökonomen Robert Shiller zu , dass die Immobilienpreise überbewertet erscheinen und dass die Korrektur Jahre dauern könnte, wobei Billionen Dollar an Immobilienwert verloren gehen. Greenspan warnte vor "großen zweistelligen Rückgängen" bei den Immobilienwerten, die "größer als die meisten Leute erwarten".

Mitte 2007 tauchten Probleme für Hausbesitzer mit guter Kreditwürdigkeit auf, woraufhin der größte Hypothekengeber der Vereinigten Staaten, Countrywide Financial , davor warnte, dass eine Erholung des Wohnungssektors zumindest bis 2009 nicht eintreten werde, da die Hauspreise „fast“ fallen würden wie nie zuvor, mit Ausnahme der Weltwirtschaftskrise ". Die Auswirkungen der boomenden Immobilienbewertungen auf die US-Wirtschaft seit der Rezession 2001–2002 waren ein wichtiger Faktor für die Erholung, da ein Großteil der Verbraucherausgaben durch den damit verbundenen Refinanzierungsboom angeheizt wurde, der es den Menschen ermöglichte, ihre monatlichen Hypothekenzahlungen mit niedrigere Zinsen und ziehen Eigenkapital aus ihren Häusern ab, wenn ihr Wert gestiegen ist.

Zeitleiste

Hauptartikel: Timeline der US-Immobilienblase

Identifikation

Eine Grafik, die den Median und die durchschnittlichen Verkaufspreise von Neubauten zeigt, die zwischen 1963 und 2010 in den USA verkauft wurden.
Interne E-Mail der Deutschen Bank aus dem Jahr 2005, in der die Sicht eines CDO-Händlers auf die Immobilienblase beschrieben wird

Obwohl eine Wirtschaftsblase schwierig ist , außer in zu identifizieren Nachhinein , führten zahlreiche ökonomische und kulturelle Faktoren mehrere Ökonomen (vor allem Ende 2004 und Anfang 2005) zu argumentieren , dass eine Immobilienblase gab es in den USA Dean Baker die Blase im August 2002 identifiziert, danach wiederholt Warnung vor seiner Natur und Tiefe und den politischen Gründen, aus denen es ignoriert wurde. Zuvor hat Robert Prechter ausführlich darüber geschrieben, ebenso wie Professor Shiller in seiner Originalveröffentlichung Irrational Exuberance im Jahr 2000.

Das Platzen der Immobilienblase wurde von einer Handvoll politischer und wirtschaftlicher Analysten wie Jeffery Robert Hunn in einem Leitartikel vom 3. März 2003 vorhergesagt. Hunne schrieb:

[W]ie können vom Zusammenbruch der Kreditblase und dem anschließenden Verkauf an den Aktienmarkt [(Rückgang)] profitieren. Immobilien haben jedoch noch nicht an einem durch Verkauf (und Zwangsvollstreckung) gespeisten Preisverfall teilgenommen. Es sei denn, Sie haben einen ganz bestimmten Grund zu der Annahme, dass Immobilien über mehrere Jahre hinweg alle anderen Investitionen übertreffen werden, können Sie dies als die beste Zeit betrachten, um als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu liquidieren (zur Verwendung in lukrativeren Märkten).

Viele bestritten jeden Vorschlag, dass es eine Immobilienblase geben könnte, insbesondere auf ihrem Höhepunkt zwischen 2004 und 2006, wobei einige das Etikett „Hausblase“ im Jahr 2008 ablehnten. Behauptungen, dass es keine Warnung vor der Krise gegeben habe, wurden in einem Artikel vom August 2008 weiter zurückgewiesen in der New York Times , die berichtete, dass Richard F. Syron , der CEO von Freddie Mac , Mitte 2004 ein Memo von David Andrukonis, dem ehemaligen Chief Risk Officer des Unternehmens, erhalten hatte , in dem er gewarnt wurde, dass Freddie Mac risikobehaftete Kredite finanzierte, die die finanzielle Stabilität von Freddie Mac bedroht. In seinem Memo schrieb Andrukonis, dass diese Kredite "wahrscheinlich ein enormes finanzielles und Reputationsrisiko für das Unternehmen und das Land darstellen würden". Der Artikel enthüllte, dass mehr als zwei Dutzend hochrangige Führungskräfte sagten, dass Herr Syron einfach beschlossen habe, die Warnungen zu ignorieren .

Andere Warnungen kamen bereits 2001, als der verstorbene Gouverneur der Federal Reserve, Edward Gramlich, vor den Risiken von Subprime-Hypotheken warnte. Im September 2003 identifizierte der Kongressabgeordnete Ron Paul bei einer Anhörung des Ausschusses für Finanzdienstleistungen des Repräsentantenhauses die Immobilienblase und sagte die Schwierigkeiten voraus, die sie verursachen würde: „Wie alle künstlich geschaffenen Blasen kann der Boom der Immobilienpreise nicht ewig andauern , werden Eigenheimbesitzer in Schwierigkeiten geraten, da ihr Eigenkapital vernichtet wird. Darüber hinaus werden auch die Inhaber der Hypothekenschuld einen Verlust haben." Reuters berichtete im Oktober 2007, dass auch ein Analyst von Merrill Lynch 2006 gewarnt hatte, dass Unternehmen unter ihren Subprime-Investitionen leiden könnten .

Das Economist- Magazin erklärte: „Der weltweite Anstieg der Immobilienpreise ist die größte Blase der Geschichte“, daher muss jede Erklärung sowohl die globalen Ursachen als auch die spezifisch für die Vereinigten Staaten berücksichtigen. Der damalige Vorsitzende des Federal Reserve Board, Alan Greenspan, sagte Mitte 2005, dass "zumindest ein wenig Schaum (auf dem US-Immobilienmarkt) vorhanden ist ... es ist schwer zu erkennen, dass es viele lokale Blasen gibt"; Greenspan gab 2007 zu, dass Schaum „ein Euphemismus für eine Blase war“. Anfang 2006 sagte Präsident Bush über den US-Immobilienboom: "Wenn Häuser zu teuer werden, werden die Leute aufhören, sie zu kaufen ... Die Volkswirtschaften sollten zyklisch laufen".

Während des gesamten Blasenzeitraums wurde kaum die Tatsache erwähnt, dass Wohnimmobilien in vielen Gegenden weit über den Wiederbeschaffungskosten verkauft wurden (und werden) .

Auf der Grundlage von Marktdaten für 2006, die einen deutlichen Rückgang anzeigten, einschließlich niedrigerer Verkäufe, steigender Lagerbestände, sinkender Medianpreise und erhöhter Zwangsvollstreckungsquoten, sind einige Ökonomen zu dem Schluss gekommen, dass die Korrektur am US-Immobilienmarkt im Jahr 2006 begann. Ein Fortune- Magazin vom Mai 2006 In einem Bericht über die US-Immobilienblase heißt es: "Die große Immobilienblase hat endlich begonnen, sich zu entleeren ... In vielen einstmals brutzelnden Märkten im ganzen Land haben Berichte über fallende Listenpreise die Geschichten von Wartelisten für unbebaute Eigentumswohnungen und Bieterkriege um eintönige ersetzt Kolonialstil mit drei Schlafzimmern."

Der Chefökonom von Freddie Mac und der Direktor des Joint Center for Housing Studies (JCHS) bestritt die Existenz einer nationalen Immobilienblase und äußerte Zweifel, dass ein signifikanter Rückgang der Immobilienpreise möglich sei, und verwies auf die seit der Weltwirtschaftskrise anhaltend steigenden Preise , eine erwartete erhöhte Nachfrage der Baby-Boom- Generation und ein gesundes Beschäftigungsniveau. Einige haben jedoch vorgeschlagen, dass die von JCHS von der Immobilienbranche erhaltenen Mittel ihr Urteilsvermögen beeinflusst haben könnten. David Lereah , ehemaliger Chefökonom der National Association of Realtors (NAR), verteilte im August 2005 "Anti-Bubble-Berichte", um "auf die unverantwortlichen Blasenvorwürfe Ihrer lokalen Medien und lokalen Akademiker zu reagieren".

In den Berichten heißt es unter anderem, dass die Menschen „sich [nicht] Sorgen machen sollten, dass die Eigenheimpreise schneller steigen als das Familieneinkommen“, dass „es praktisch kein Risiko einer nationalen Immobilienpreisblase aufgrund der fundamentalen Nachfrage nach Wohnraum und der vorhersehbaren Wirtschaftslage besteht“. Faktoren" und dass "eine allgemeine Verlangsamung des Preiswachstums zu erwarten ist, aber in vielen Bereichen Bestandsengpässe bestehen bleiben und die Eigenheimpreise wahrscheinlich weiter über die historischen Normen steigen werden". Nach Berichten über rapide Verkaufsrückgänge und Preisverfall im August 2006 gab Lereah zu, dass er erwartet, dass „die Hauspreise landesweit um 5 % sinken werden, in einigen Märkten mehr, in anderen weniger zu Nasenbluten, könnte 'harte Landungen' haben."

Sowohl die nationalen Immobilienverkäufe als auch die Preise gingen im März 2007 dramatisch zurück – der stärkste Einbruch seit der Spar- und Kreditkrise 1989 . Laut NAR- Daten ging der Umsatz gegenüber dem Höchststand von 554.000 im März 2006 um 13 % auf 482.000 zurück, und der nationale Medianpreis fiel von einem Höchststand von 230.200 $ im Juli 2006 um fast 6 % auf 217.000 $.

John A. Kilpatrick von Greenfield Advisors wurde von Bloomberg News am 14. Juni 2007 über den Zusammenhang zwischen erhöhten Zwangsvollstreckungen und lokalisierten Immobilienpreisrückgängen zitiert : „Das Leben in einem Gebiet mit mehreren Zwangsvollstreckungen kann zu einem Rückgang des Eigentums um 10 bis 20 % führen Werte". Er fuhr fort: „In einigen Fällen kann dies das Eigenkapital von Hausbesitzern auslöschen oder dazu führen, dass sie mehr auf ihrer Hypothek schulden, als das Haus wert ist. Die unschuldigen Häuser, die zufällig neben diesen Grundstücken stehen, werden einen Schlag."

Der Bankenausschuss des US-Senats hielt 2006 Anhörungen über die Immobilienblase und damit verbundene Kreditpraktiken ab mit den Titeln „Die Immobilienblase und ihre Auswirkungen auf die Wirtschaft“ und „Kalkulatorisches Risiko: Bewertung nicht-traditioneller Hypothekenprodukte“. Nach dem Zusammenbruch der Subprime- Hypothekenbranche im März 2007 hielt Senator Chris Dodd , Vorsitzender des Bankenausschusses , Anhörungen ab und bat Führungskräfte der fünf führenden Subprime-Hypothekenunternehmen, ihre Kreditvergabepraktiken auszusagen und zu erläutern. Dodd sagte, dass "räuberische Kreditvergabe" das Wohneigentum für Millionen von Menschen gefährdet habe. Darüber hinaus schlugen demokratische Senatoren wie Senator Charles Schumer aus New York bereits eine Rettungsaktion der Bundesregierung für Subprime-Kreditnehmer vor, um Hausbesitzer vor dem Verlust ihres Wohnsitzes zu bewahren.

Ursachen

Hauptartikel: Ursachen der US-Immobilienblase

Ausmaß

Inflationsbereinigte Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten nach Bundesstaaten, 1998–2006.

Die Aufwertung der Eigenheimpreise war derart uneinheitlich, dass einige Ökonomen, darunter der frühere Fed- Vorsitzende Alan Greenspan , argumentierten, dass die Vereinigten Staaten nicht per se eine landesweite Immobilienblase , sondern eine Reihe lokaler Blasen erlebten . Im Jahr 2007 gab Greenspan jedoch zu, dass es tatsächlich eine Blase auf dem US-Immobilienmarkt gab und dass "alle Schaumblasen sich zu einer aggregierten Blase addieren".

Trotz stark gelockerter Kreditvergabestandards und niedriger Zinsen verzeichneten viele Regionen des Landes während der „Bubble-Periode“ nur sehr geringe Kurssteigerungen. Von den 20 größten Metropolregionen, die vom S&P/Case-Shiller- Hauspreisindex erfasst wurden , verzeichneten sechs (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta und Charlotte) in den Jahren 2001–2006 einen inflationsbereinigten Preisanstieg von weniger als 10 %. Im gleichen Zeitraum legten sieben Metropolregionen (Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Las Vegas, Phoenix und Washington, DC) um mehr als 80 % zu.

Allerdings traten nicht in jedem dieser Bereiche gleichzeitig Immobilienblasen auf. San Diego und Los Angeles hatten seit Ende der 1990er Jahre konstant hohe Aufwertungsraten beibehalten, während sich die Las Vegas- und Phoenix-Blasen erst 2003 bzw. 2004 entwickelten. An der Ostküste, dem bevölkerungsreicheren Teil des Landes, waren die wirtschaftlichen Turbulenzen im Immobilienbereich am schlimmsten.

Etwas paradoxerweise erlebten einige Metropolregionen (wie Denver und Atlanta) hohe Zwangsvollstreckungsquoten , während die Immobilienblase sich auflöste , obwohl sie von vornherein keine große Aufwertung von Immobilien verzeichneten und daher anscheinend nicht zur nationalen Blase beitrugen . Dies galt auch für einige Städte im Rust Belt wie Detroit und Cleveland , wo die schwache lokale Wirtschaft zu Beginn des Jahrzehnts zu einer geringen Aufwertung der Immobilienpreise geführt hatte, aber 2007 immer noch sinkende Werte und erhöhte Zwangsvollstreckungen verzeichnete. Ab Januar 2009 Kalifornien, Michigan, Ohio und Florida waren die Bundesstaaten mit den höchsten Zwangsvollstreckungsquoten.

Bis Juli 2008 waren die Preise seit Jahresbeginn in 24 von 25 US-Metropolen gesunken, wobei Kalifornien und der Südwesten die stärksten Preisrückgänge verzeichneten. Den Berichten zufolge hatte nur Milwaukee nach Juli 2007 einen Anstieg der Immobilienpreise zu verzeichnen.

Nebenwirkungen

Vor der Immobilienmarktkorrektur von 2006 bis 2007 hatte der beispiellose Anstieg der Immobilienpreise ab 1997 zahlreiche weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft der Vereinigten Staaten.

  • Einer der direktesten Auswirkungen war der Bau neuer Häuser. Im Jahr 2005 wurden 1.283.000 neue Einfamilienhäuser verkauft, verglichen mit durchschnittlich 609.000 pro Jahr in den Jahren 1990–1995. Die größten Eigenheimbauer wie DR Horton , Pulte und Lennar verzeichneten in den Jahren 2004–2005 ihre höchsten Aktienkurse und Umsätze. Die Aktie von DR Horton stieg von 3 US-Dollar Anfang 1997 auf ein Allzeithoch von 42,82 US-Dollar am 20. Juli 2005. Der Umsatz von Pulte Corp wuchs von 2,33 Milliarden US- Dollar im Jahr 1996 auf 14,69 Milliarden US-Dollar im Jahr 2005.
  • Die Entnahmen von Hypothekendarlehen – vor allem Eigenheimdarlehen und Cash-out-Refinanzierungen – nahmen seit Anfang der 1990er Jahre deutlich zu. Nach Schätzungen der US-Notenbank Fed haben die Hausbesitzer im Jahr 2005 750 Milliarden US-Dollar Eigenkapital aus ihren Häusern entnommen (gegenüber 106 Milliarden US-Dollar im Jahr 1996), wobei zwei Drittel davon für den persönlichen Verbrauch, Heimwerkerarbeiten und Kreditkartenschulden ausgegeben wurden.
  • Es wird allgemein angenommen, dass die durch die wachsende Immobilienblase in den Jahren 2001-2003 verursachte Zunahme der Wirtschaftstätigkeit teilweise dafür verantwortlich war, eine umfassende Rezession der US-Wirtschaft nach der Dotcom-Pleite und der Verlagerung nach China abzuwenden . Analysten glaubten, dass die Wirtschaft mit dem Abschwung in den beiden Sektoren von den frühen 2000er Jahren bis 2007 einem stagnierenden Wachstum entgangen war, mit einem boomenden Wohnungsmarkt, der Arbeitsplätze schaffte, die wirtschaftliche Nachfrage zusammen mit einem Konsumboom, der aus dem Eigenheimwert resultierte, bis der Immobilienmarkt zurückgeht Markt begann eine Korrektur.
  • Rasant steigende Immobilienpreise und zunehmende Preisgefälle zwangen viele Einwohner zur Flucht aus den teuren Zentren vieler Ballungsräume, was in einigen Regionen zu einem explosionsartigen Wachstum der Vorstädte führte . Die Bevölkerung von Riverside County, Kalifornien , hat sich aufgrund der relativen Nähe zu San Diego und Los Angeles von 1.170.413 im Jahr 1990 auf 2.026.803 im Jahr 2006 fast verdoppelt . An der Ostküste, Loudoun County, Virginia , in der Nähe von Washington, DC , verdreifachte sich die Bevölkerung zwischen 1990 und 2006.
  • Extreme regionale Unterschiede bei den Bodenpreisen. Die Unterschiede bei den Immobilienpreisen sind hauptsächlich auf Unterschiede bei den Bodenwerten zurückzuführen, die in den Spitzenmärkten 85% des Gesamtwerts der Häuser erreichten. Die Wisconsin Business School veröffentlicht eine Online-Datenbank mit Baukosten und Grundstückswerten für 46 US-Metropolen. Eine der am schnellsten wachsenden Regionen in den Vereinigten Staaten in den letzten Jahrzehnten war der Großraum Atlanta, Georgia, wo die Bodenwerte nur einen kleinen Bruchteil der Hochpreismärkte ausmachen. Hohe Bodenwerte tragen zu hohen Lebenshaltungskosten im Allgemeinen bei und sind ein Grund für den Niedergang der alten Industriezentren, während beispielsweise im ganzen Süden neue Automobilwerke gebaut wurden, deren Bevölkerung schneller wuchs als die anderen Regionen.
  • Menschen, die entweder Zwangsvollstreckungen erlebt haben oder in der Nähe von Zwangsvollstreckungen leben, haben eine höhere Wahrscheinlichkeit, zu erkranken oder zumindest mit erhöhter Angst zu kämpfen. Insgesamt wird berichtet, dass Hausbesitzer, die sich das Leben an ihrem gewünschten Standort nicht leisten können, häufiger gesundheitliche Probleme haben. Neben Gesundheitsproblemen hat auch der instabile Wohnungsmarkt nachweislich zu vermehrten Gewaltfällen geführt. Danach beginnen sie zu befürchten, dass ihnen ihr eigenes Zuhause weggenommen werden könnte. Zunehmende Angstzustände wurden zumindest häufig festgestellt. Es besteht die Befürchtung, dass Zwangsvollstreckungen diese Reaktionen bei Menschen hervorrufen, die davon ausgehen, dass ihnen dasselbe passiert. Es hat sich auch gezeigt, dass in Nachbarschaften, in denen eine solche Unsicherheit besteht, ein Anstieg gewalttätiger Ereignisse folgt.

Diese Trends wurden während der Immobilienmarktkorrektur von 2006–2007 umgekehrt. Bis August 2007 waren die Aktien von DR Horton und Pulte Corp auf 1/3 ihres jeweiligen Höchststandes gefallen, da die Verkäufe neuer Wohnimmobilien zurückgingen. Einige der Städte und Regionen, die zwischen 2000 und 2005 das schnellste Wachstum verzeichnet hatten, verzeichneten hohe Zwangsvollstreckungsquoten . Es wurde vermutet, dass die Schwäche der Wohnungswirtschaft und der Konsumverlust, der durch den Entzug des Hypothekenkapitals getrieben wurde, zu einer Rezession führen könnten, aber bis Mitte 2007 war die Existenz dieser Rezession noch nicht feststellbar. Im März 2008 berichtete Thomson Financial , dass der „ National Activity Index der Chicago Federal Reserve Bank für Februar ein Signal aussendete, dass wahrscheinlich eine Rezession [hatte] begonnen hatte“.

Die Aktienkurse von Fannie Mae und Freddie Mac brachen 2008 ein, da die Anleger befürchteten, dass ihnen nicht genügend Kapital fehlte, um die Verluste aus ihrem 5 Billionen US-Dollar umfassenden Portfolio an Krediten und Kreditgarantien zu decken. Am 16. Juni 2010 wurde bekannt gegeben, dass Fannie Mae und Freddie Mac von der New Yorker Börse gestrichen werden; Aktien werden jetzt im Freiverkehr gehandelt.

Wohnungsmarktkorrektur

Hauptartikel: Korrektur des US-Immobilienmarktes
Vergleich der prozentualen Veränderung des Case-Shiller-Hauspreisindex für die Wohnungskorrekturen in den Zeiträumen ab 2005 (rot) und den 1980er–1990er Jahren (blau), Vergleich der monatlichen CSI- Werte mit den Spitzenwerten unmittelbar vor dem ersten Monat von während des Abschwungs und der vollständigen Erholung der Eigenheimpreise zurückgehen.

NAR -Chefökonom David Lereahs Erklärung "What Happened" von der NAR-Führungskonferenz 2006

  • Boom endete im August 2005
  • Hypothekenzinsen stiegen um fast einen Punkt
  • Erschwinglichkeitsbedingungen verschlechtert
  • Spekulative Investoren ziehen sich zurück
  • Das Vertrauen der Hauskäufer ist gesunken
  • Resortkäufer gingen ins Abseits
  • Trade-up-Käufer gingen an die Seitenlinie
  • Erstkäufer außerhalb des Marktpreises

Basierend auf historischen Trends bei der Immobilienbewertung in den USA sagten viele Ökonomen und Wirtschaftsjournalisten in den Jahren 2005 und 2006 Marktkorrekturen von wenigen Prozentpunkten bis zu 50 % oder mehr der Höchstwerte in einigen Märkten voraus, und obwohl diese Abkühlung noch nicht alle Bereiche betroffen hatte der USA warnten einige, dass dies immer noch möglich sei und dass die Korrektur "böse" und "schwerwiegend" ausfallen würde. Chefökonom Mark Zandi vom Wirtschaftsforschungsunternehmen Moody's Economy.com prognostizierte einen "Crash" zweistelliger Abwertungen in einigen US-Städten von 2007 bis 2009. In einem Papier, das er im August 2007 auf einem Wirtschaftssymposium des Federal Reserve Board vorlegte, warnte der Ökonom der Yale University, Robert Shiller : „Die Beispiele, die wir für vergangene Zyklen haben, zeigen, dass ein starker Rückgang der realen Immobilienpreise – an manchen Orten sogar um 50 Prozent – ​​völlig ab heute oder in nicht allzu ferner Zukunft möglich."

Um besser zu verstehen, wie sich die Hypothekenkrise auswirkte, analysierte ein Bericht der University of Michigan aus dem Jahr 2012 Daten der Panel Study of Income Dynamics (PSID), die 2009 und 2011 etwa 9.000 repräsentative Haushalte befragte. Die Daten scheinen darauf hinzuweisen, dass, während die Bedingungen sind nach wie vor schwierig, die Krise lässt in gewisser Weise nach: Im untersuchten Zeitraum ist der Anteil der Familien, die mit den Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, von 2,2 auf 1,9 gesunken; Hausbesitzer, die es für "sehr wahrscheinlich oder eher wahrscheinlich" hielten, dass sie mit den Zahlungen in Rückstand geraten würden, sanken von 6% auf 4,6% der Familien. Auf der anderen Seite sei die finanzielle Liquidität der Familie gesunken: "Stand 2009 verfügten 18,5% der Familien über keine liquiden Mittel, 2011 waren es 23,4% der Familien."

Bis Mitte 2016 lag der nationale Immobilienpreisindex nominell „rund 1 Prozent unter dem Höchststand der Blase von 2006“, aber inflationsbereinigt 20 % darunter.

Zusammenbruch der Subprime-Hypothekenbranche

Hauptartikel: Subprime-Hypothekenkrise
Bank-Run auf die britische Northern Rock Bank durch Kunden, die sich in Panik im Zusammenhang mit der US-Subprime-Krise anstellen, um Ersparnisse abzuheben.

Im März 2007 brach die Subprime- Hypothekenbranche in den USA aufgrund unerwartet hoher Zwangsvollstreckungsquoten (keine verifizierende Quelle) zusammen. Mehr als 25 Subprime-Kreditgeber meldeten Konkurs an, kündigten erhebliche Verluste an oder stellten sich zum Verkauf. Die Aktie des größten Subprime-Kreditgebers des Landes, New Century Financial , brach während der Ermittlungen des Justizministeriums um 84 % ein , bevor schließlich am 2. April 2007 Insolvenz nach Chapter 11 mit Verbindlichkeiten von über 100 Millionen US-Dollar beantragt wurde.

Der Manager des weltgrößten Rentenfonds PIMCO warnte im Juni 2007, dass die Subprime-Hypothekenkrise kein Einzelfall sei und schließlich die Wirtschaft belasten und sich schließlich in Form von Wertminderungen der Eigenheimpreise auswirken werde. Bill Gross , ein „seriösster Finanzguru“, kritisierte sarkastisch und bedrohlich die Kreditwürdigkeit der hypothekenbasierten CDOs, die nun vor dem Zusammenbruch stehen:

AAA? Sie wurden umworben, Mr. Moody's und Mr. Poor's , von dem Make-up, diesen 15 cm langen Nuttenabsätzen und einem „ Tramp-Stempel “. Viele dieser gutaussehenden Mädchen sind keine erstklassigen Vermögenswerte im Wert von 100 Cent auf den Dollar ... [Der Punkt ist, dass es Hunderte von Milliarden Dollar dieses Giftmülls gibt ... Dieses Problem liegt [letztendlich] in Amerikas Kernland mit Millionen und Abermillionen überteuerter Häuser.

In der Business Week gab es Prognosen von Finanzanalysten, dass der Zusammenbruch des Subprime-Hypothekenmarktes zu Gewinnrückgängen für große Wall Street- Investmentbanken führen würde, die mit hypothekenbesicherten Wertpapieren handeln , insbesondere Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch und Morgan Stanley . Die Zahlungsfähigkeit von zwei von Bear Stearns verwalteten, in Schwierigkeiten geratenen Hedgefonds war im Juni 2007 gefährdet, nachdem Merrill Lynch aus den Fonds beschlagnahmte Vermögenswerte verkaufte und drei andere Banken ihre Positionen bei ihnen glattstellten . Die Fonds von Bear Stearns hatten einst ein Vermögen von über 20 Milliarden US-Dollar, verloren jedoch Milliarden von US-Dollar durch Wertpapiere, die durch Subprime-Hypotheken besichert waren.

H&R Block berichtete, dass das Unternehmen einen Quartalsverlust von 677 Millionen US-Dollar durch aufgegebene Geschäftsbereiche, einschließlich des Subprime-Kreditgebers Option One, sowie Wertberichtigungen, Verlustrückstellungen für Hypothekendarlehen und die niedrigeren Preise, die für Hypotheken auf dem Sekundärmarkt erzielbar sind, gemacht habe. Der Nettoinventarwert der Einheit war zum 30. April 2007 um 21 % auf 1,1 Milliarden US-Dollar gefallen. Der Chef der Hypothekenberatungsfirma Wakefield Co. warnte: "Dies wird eine Kernschmelze beispiellosen Ausmaßes sein. Milliarden werden verloren gehen." Bear Stearns hat am 22. Juni 2007 Kredite in Höhe von bis zu 3,2 Milliarden US-Dollar zugesagt, um einen seiner Hedgefonds zu retten, der wegen schlechter Wetten auf Subprime-Hypotheken zusammenbrach.

Peter Schiff , Präsident von Euro Pacific Capital, argumentierte, dass, wenn die Anleihen der Bear Stearns- Fonds auf dem freien Markt versteigert würden, deutlich schwächere Werte aufgedeckt würden. Schiff fügte hinzu: "Dies würde andere Hedgefonds dazu zwingen, den Wert ihrer Bestände in ähnlicher Weise abzuwerten. Ist es ein Wunder, dass die Wall Street alle Register zieht, um eine solche Katastrophe zu vermeiden? ... Ihre wahre Schwäche wird endlich den Abgrund offenbaren die der Wohnungsmarkt kurz vor dem Einbruch steht." Der Bericht der New York Times verbindet die Hedgefondskrise mit laxen Kreditvergabestandards: "Die Krise in dieser Woche durch den Beinahe-Zusammenbruch zweier von Bear Stearns verwalteter Hedgefonds resultiert direkt aus dem Einbruch des Immobilienmarktes und den Folgen lockerer Kreditvergabepraktiken, die Geld überschütteten Menschen mit schwacher oder minderwertiger Kreditwürdigkeit, so dass viele von ihnen Schwierigkeiten haben, in ihren Häusern zu bleiben."

Am 9. August 2007 gab BNP Paribas bekannt, dass sie die zugrunde liegenden Vermögenswerte in drei Fonds aufgrund ihres Engagements in den US- Subprime- Hypothekenkreditmärkten nicht angemessen bewerten konnte . Angesichts eines potenziell massiven (wenn auch nicht quantifizierbaren) Engagements griff die Europäische Zentralbank (EZB) sofort ein, um die Sorgen der Märkte zu lindern, indem sie zinsgünstige Kreditlinien in Höhe von 96,8 Milliarden Euro (130 Milliarden US-Dollar) eröffnete. Einen Tag nachdem die Finanzpanik über eine Kreditklemme über Europa hinweggefegt war, führte die US-Notenbank Federal Reserve eine " Offenmarktoperation " durch, um dem System vorübergehende Reserven in Höhe von 38 Milliarden US-Dollar zuzuführen, um die negativen Auswirkungen einer sich ausweitenden Kreditklemme zu überwinden. zusätzlich zu einem ähnlichen Umzug am Vortag. Um die Kreditkrise in den US - Kreditmarkt weiter zu erleichtern, um 8:15 Uhr am 17. August 2007, der Vorsitzende der Federal Reserve Bank Ben Bernanke beschlossen , die niedrigeren Diskontfenster Rate, die die Refinanzierungssatz zwischen Banken und der Federal Reserve Bank um 50 Basispunkte auf 5,75 % von 6,25 %. Die Federal Reserve Bank erklärte, dass die jüngsten Turbulenzen an den US-Finanzmärkten das Risiko eines wirtschaftlichen Abschwungs erhöht hätten.

Nach dem Zusammenbruch der Hypothekenbranche hielt Senator Chris Dodd , Vorsitzender des Bankenausschusses , im März 2007 Anhörungen ab, in denen er Führungskräfte der fünf führenden Subprime-Hypothekenunternehmen aufforderte, ihre Kreditvergabepraktiken auszusagen und zu erläutern. Dodd sagte, dass "räuberische Kreditvergabepraktiken" das Wohneigentum für Millionen von Menschen gefährden. Darüber hinaus schlugen demokratische Senatoren wie Senator Charles Schumer aus New York bereits eine Rettungsaktion der Bundesregierung für Subprime-Kreditnehmer vor, wie sie in der Spar- und Kreditkrise durchgeführt wurde, um Hausbesitzer vor dem Verlust ihres Wohnsitzes zu bewahren. Gegner eines solchen Vorschlags behaupteten, dass eine staatliche Rettungsaktion für Subprime-Kreditnehmer nicht im besten Interesse der US-Wirtschaft sei, weil sie einfach einen schlechten Präzedenzfall schaffen, ein moralisches Risiko schaffen und das Spekulationsproblem auf dem Immobilienmarkt verschlimmern würde.

Lou Ranieri von Salomon Brothers , Schöpfer des Marktes für hypothekenbesicherte Wertpapiere in den 1970er Jahren, warnte vor den zukünftigen Auswirkungen von Hypothekenausfällen: „Dies ist die Spitze des Sturms … wie mitten in der Krise zu sein." Seiner Meinung nach würden mehr als 100 Milliarden Dollar an Wohnungsbaudarlehen ausfallen, wenn die Probleme der Subprime-Branche auch auf den Prime-Hypothekenmärkten auftreten.

Der frühere Vorsitzende der Federal Reserve, Alan Greenspan, hatte in einer Rede im April 2005 den Aufstieg der Subprime-Hypothekenbranche und die Instrumente, die sie zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit einsetzt, gelobt. Aufgrund dieser Bemerkungen sowie seiner Ermutigung zur Verwendung von Hypotheken mit variablem Zinssatz wurde Greenspan für seine Rolle beim Aufstieg der Immobilienblase und den nachfolgenden Problemen in der Hypothekenbranche kritisiert, die die Wirtschaftskrise von 2008 auslösten . Am 15. Oktober 2008 schrieben Anthony Faiola, Ellen Nakashima und Jill Drew einen ausführlichen Artikel in der Washington Post mit dem Titel „What Went Wrong“. In ihrer Untersuchung behaupten die Autoren, Greenspan habe sich vehement gegen jegliche Regulierung von Finanzinstrumenten, den sogenannten Derivaten, ausgesprochen . Sie behaupten weiter, Greenspan habe aktiv versucht, das Amt der Commodity Futures Trading Commission zu untergraben , insbesondere unter der Führung von Brooksley E. Born , als die Kommission versuchte, die Regulierung von Derivaten einzuleiten. Letztendlich war es der Zusammenbruch einer bestimmten Art von Derivat, des hypothekenbesicherten Wertpapiers , der die Wirtschaftskrise von 2008 auslöste. In Bezug auf das Chaos der Subprime-Hypotheken gab Greenspan später zu, dass "ich es wirklich erst sehr spät im Jahr 2005 bekommen habe". und 2006."

Am 13. September 2007 beantragte die britische Bank Northern Rock bei der Bank of England aufgrund von Liquiditätsproblemen im Zusammenhang mit der Subprime-Krise Notfonds. Dies löste einen Bank - Run auf Northern Rock Filialen in ganz Großbritannien von betroffenen Kunden , die „schätzungsweise £ 2 Milliarden in nur drei Tagen zurückgezogen“ nahmen.

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