§ 21 Bekanntmachung - Section 21 notice

In England und Wales ist eine Mitteilung nach § 21 , auch als Besitzmitteilung nach § 21 oder Räumung nach § 21 bekannt , die Mitteilung, die ein Vermieter seinem Mieter geben muss, um mit dem Verfahren zur Inbesitznahme einer versicherten Immobilie zu beginnen Kurzzeitmiete ohne Angabe von Gründen für die Inbesitznahme. Mit Ablauf einer Kündigung nach § 21 endet ein Mietverhältnis nicht. Das Mietverhältnis würde nur dadurch beendet, dass ein Vermieter von einem Gericht einen Besitzbefehl erhält und diesen dann von einem Gerichtsvollzieher des Bezirksgerichts oder einem Vollzugsbeamten des High Court ausführen lässt . Ein solche Anordnung für den Besitz kann nicht wirksam gemacht werden , früher zu nehmen als sechs Monate ab dem Beginn des ersten Mietvertrags , wenn das Mietverhältnis a degradiert versichert Mietvertrag. Wenn das Gericht davon überzeugt ist, dass ein Vermieter zum Besitz berechtigt ist, muss es spätestens 14 Tage nach der Bestellung einen Besitzbefehl erteilen, es sei denn, dem Mieter würde in diesem Fall eine außergewöhnliche Härte entstehen auf einen Termin spätestens sechs Wochen nach Auftragserteilung verschoben. Das Gericht ist nicht befugt, eine Vertagung oder Aussetzung der Vollstreckung der Vollstreckung zu gewähren, es sei denn, der Mieter hat eine Diskriminierung aufgrund einer Behinderung , ein öffentliches Recht oder eine Menschenrechtsverteidigung oder der Fall ist anhängig.

Wenn ein Vermieter auf der Grundlage einer Mitteilung nach § 21 Besitz sucht, wenn das Mietverhältnis besteht oder wenn es aufeinanderfolgende Mietverhältnisse zu denselben Bedingungen gibt wie das ursprüngliche Mietverhältnis, das in einem schriftlichen Mietvertrag enthalten ist , kann der Vermieter einen Besitzanspruch geltend machen das beschleunigte Verfahren, wenn gleichzeitig keine anderen Ansprüche geltend gemacht werden. Im Gegensatz zu einem Standardbesitzanspruch wird die Version des beschleunigten Besitzes von einem Richter auf Papier ohne Anhörung entschieden, es sei denn, der Papierkram scheint nicht in Ordnung zu sein oder der Mieter hat ein wichtiges Verteidigungsproblem aufgeworfen. Die mittlere Zeit zwischen dem Antrag auf Besitz im Rahmen des beschleunigten Verfahrens vor Gericht und der Räumung im Jahr 2019 betrug 27,4 Wochen mit einem Median von 18,7 Wochen.

Hintergrund

Die Sicherheit der Amtszeit wurde den Mietern bestimmter Wohnungen erstmals 1915 durch das Gesetz zur Erhöhung der Mieten und Hypothekenzinsen (Kriegsbeschränkungen) infolge des durch den Ersten Weltkrieg verursachten Wohnungsmangels gewährt . Die Sicherheitsbestimmungen wurden im Laufe der Jahre unterschiedlich erweitert und verschärft. Das Mietgesetz von 1977 und das Gesetz zum Schutz vor Räumung von 1977 haben die bestehenden Gesetze konsolidiert und sind ab 2019 noch in Kraft. Mieter regulierter Mietverhältnisse nach dem Mietgesetz von 1977 können von ihrem Vermieter nicht ohne einen der Gründe gemäß Anhang 15 des Gesetzes vertrieben werden zufrieden. Insbesondere sind Besitzgründe, die sich aus Mietrückständen des Mieters ergeben, nur ein Ermessensgrund, dh das Gericht erteilt einen Besitzbefehl nur, wenn es dies für angemessen hält.

Mit dem Housing Act von 1988 wurden ab dem 15. Januar 1989 zugesicherte Mietverträge und zugesicherte Kurzzeitmieten eingeführt , wobei letzterer eine Teilmenge des ersteren ist. Wie bei regulierten Mietverhältnissen nach dem Mietgesetz von 1977 können Mieter von nicht kurzfristig versicherten Mietverhältnissen nicht vertrieben werden, ohne dass einer der im Gesetz genannten Gründe erfüllt ist, obwohl es jetzt einen zwingenden Grund für den Besitz von Mietrückständen gibt. Vermieter von Mietern mit zugesicherten Kurzzeitmieten können jedoch ohne Angabe von Gründen einen Besitzbefehl beim Gericht beantragen, sofern ihre Mieter gemäß § 21 des Gesetzes von 1988 ausreichend informiert wurden. Die versicherte Kurzzeit wurde ab dem Beginn von Abschnitt 96 des Housing Act 1996 am 28. Februar 1997 zum Standardtyp für private Wohnungsmieten .

Bedarf

Abschnitt 21 des Gesetzes von 1988 sieht zwei verschiedene Mechanismen vor, nach denen ein Vermieter kündigen kann, um den Besitz seines Eigentums zu erlangen. In beiden Fällen muss die Bekanntmachung seit Inkrafttreten des Gesetzes von 1996 schriftlich erfolgen. Ein Vertreter des Vermieters kann die Kündigung im Namen des Vermieters abgeben. Wenn es gemeinsame Vermieter gibt, kann die Kündigung von jedem von ihnen gegeben werden. Wenn der Mieter des Mieters ein Untermietverhältnis hat, kann ein übergeordneter Vermieter zu einem Zeitpunkt, zu dem er nicht der direkte Vermieter des Mieters ist, keine gültige Kündigung abgeben, selbst wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigung beendet ist, wodurch das Untermietverhältnis entsteht -mieter ein direkter Mieter des überlegenen Vermieters. Wenn die Mitteilung von einem Unternehmen zugestellt wird , muss sie gemäß dem Companies Act 2006 unterzeichnet oder anderweitig ausgeführt werden .

Unterabschnitt (1) (b)

Nach Absatz 1 Buchstabe b muss der Mieter mindestens zwei Monate im Voraus darüber informiert werden, dass der Vermieter den Besitz der Immobilie verlangt. Enthält der Mietvertrag eine Pausenklausel , nach der das Mietverhältnis vor Ablauf der festen Laufzeit festgelegt werden kann, kann eine Kündigung nach § 21 Abs. 1 Buchst. B ausreichen, um das Mietverhältnis nach der Pausenklausel zu bestimmen. Die Gesetzgebung schweigt und es gibt keine klaren Behörden darüber, ob die Kündigung vor Ablauf der festen Laufzeit abläuft, wenn keine Unterbrechungsklausel vorliegt.

Bis zum Urteil des Berufungsgerichts in der Rechtssache Spencer / Taylor wurde allgemein angenommen, dass eine Kündigung nur gemäß Absatz 1 Buchstabe b während eines befristeten Mietverhältnisses erfolgen kann. In dem Urteil wurde klargestellt, dass eine Kündigung auch nach dem Unterabschnitt während eines gesetzlichen regelmäßigen Mietverhältnisses erfolgen kann, das sich gemäß Abschnitt 5 des Gesetzes von 1988 über das Ende eines befristeten Mietverhältnisses ergibt.

Privater registrierter Anbieter von Sozialwohnungen

Wenn der Vermieter ein privat registrierter Anbieter von Sozialwohnungen ist und das Mietverhältnis für eine feste Laufzeit von mindestens zwei Jahren gilt, die am oder nach dem 1. April 2012 gewährt wird, muss der Vermieter dem Vermieter zuvor eine Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingeräumt haben schlägt nicht vor, dem Mieter nach Ablauf des laufenden Mietverhältnisses ein weiteres Mietverhältnis zu gewähren und den Mieter darüber zu informieren, wie er Hilfe oder Beratung über die Kündigung erhalten kann, und die Verpflichtungen des Vermieters darzulegen, Hilfe oder Beratung zu leisten.

Unterabschnitt (4) (a)

Nach Absatz 4 Buchstabe a muss die Kündigungsfrist mindestens zwei Monate betragen. In der Bekanntmachung muss angegeben sein, dass der Besitz des Eigentums gemäß Abschnitt 21 des Gesetzes von 1988 an einem Datum erforderlich ist, nach dem der Besitz erforderlich ist. Das Datum muss der letzte Tag eines Mietzeitraums sein und darf nicht vor dem frühesten Tag liegen, an dem ein gleichwertiges Mietrecht nach allgemeinem Recht durch eine am selben Tag erfolgte Kündigungserklärung beendet werden kann.

Ein Hinweis, dass der Besitz an einem bestimmten Datum und nicht nach dem angegebenen Datum erforderlich ist, ist ungültig. In der Mitteilung muss kein tatsächliches Kalenderdatum angegeben werden. Es reicht aus, wenn die Kündigung mit einer Formel formuliert wird, die es dem Mieter ermöglicht, nach Ablauf der Kündigung zu ermitteln. Eine solche Formel kann für sich allein sein oder zusammen mit einem bestimmten Datum als Speicherformel verwendet werden, falls das bestimmte Datum nicht gültig ist. Im letzteren Fall ist die Mitteilung auch dann gültig, wenn in der Mitteilung zwei unterschiedliche Daten angegeben sind, sofern eines der Daten als Rückfall angegeben ist, falls das andere Datum ungültig ist.

COVID-19

Infolge der COVID-19-Pandemie wurde die Mindestkündigungsdauer gemäß Abschnitt 81 des Coronavirus Act 2020 für alle zwischen dem 26. März 2020 und dem 30. September 2020 zugestellten Mitteilungen vorübergehend von zwei auf drei Monate angehoben Master of the Rolls mit Zustimmung des Lordkanzlers wurde am 27. März 2020 eine zusätzliche Beschränkung eingeführt, mit der alle neuen und laufenden Maßnahmen zum Besitz von Wohnraum auf nationaler Ebene für 90 Tage ausgesetzt wurden.

Am 5. Juni 2020 kündigte der Staatssekretär für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung, Robert Jenrick , via Twitter an, dass die Aussetzung der Räumung um weitere zwei Monate verlängert werden soll. Die angekündigte Verlängerung wurde durch die Zivilprozessordnung (Änderung Nr. 2) (Coronavirus) 2020 wirksam, die alle neuen und bestehenden Aufenthalte bis zum 23. August 2020 fortsetzte. Auf Anweisung des Lordkanzlers am 20. August 2020 wurde die Aussetzung weiter verlängert weitere vier Wochen bis zum 20. September 2020.

Die walisische Regierung hat die Mindestkündigungsfrist für Immobilien in Wales ab dem 24. Juli 2020 auf sechs Monate erhöht. Am 28. August 2020 wurde zuvor die Verordnung 2020 des Coronavirus Act 2020 (Wohnungsmieten: Schutz vor Räumung) (Änderung) (England) erlassen Das Parlament erhöht die Mindestkündigungsfrist in England ebenfalls auf sechs Monate. Diese Änderung trat am folgenden Tag in Kraft und endete am 31. März 2021. Das Enddatum der vorübergehenden Verlängerung in Wales wurde später entsprechend auf den 31. März 2021 verlängert.

Immobilienlizenzierung

Eine Kündigung gemäß Abschnitt 21 kann nicht erfolgen, wenn der Vermieter eine Lizenz erhalten muss, sei es im Rahmen eines obligatorischen oder zusätzlichen Lizenzierungsschemas für ein Haus mit Mehrfachbelegung oder eines selektiven Lizenzierungsschemas für ein ausgewiesenes Gebiet, während die Immobilie nicht lizenziert ist und ein Antrag gestellt wird Eine Lizenz steht noch nicht aus.

Mietkaution

Hauptartikel: Mietkautionssystem (England und Wales)

Mit dem Housing Act 2004 wurden Anforderungen eingeführt, wie ein Vermieter mit Mieteinlagen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis umgehen muss . Ein Vermieter kann nur die Zahlung von Geld als Kaution verlangen. Es darf keine Kündigung gemäß Abschnitt 21 erfolgen, solange andere Gegenstände als Geld als Kaution gehalten werden.

Während eine Kaution hinterlegt wird, die nicht gemäß einem genehmigten Mietkautionensystem geschützt ist, darf keine Kündigung gemäß Abschnitt 21 erfolgen. Für eine Anzahlung, die zwischen dem 6. April 2007 und dem 5. April 2012 getätigt wurde, musste die Anzahlung innerhalb von 14 Tagen ab dem Datum ihres Eingangs geschützt werden. Mit dem Localism Act 2011 wurde die Frist ab dem 6. April 2012 auf 30 Tage erhöht. Darüber hinaus sah der Localism Act 2011 (Beginn Nr. 4 und Übergangs-, Übergangs- und Sparbestimmungen) 2012 eine Amnestiefrist von 30 Tagen für bestehende Einlagen vor geschützt, wenn ein Vermieter nicht bereits konform war.

Neben dem Schutz der Kaution muss der Vermieter dem Mieter und jedem, der die Kaution im Namen des Mieters bezahlt hat, Informationen gemäß der Verordnung über Wohnraum (Mietkaution) (Vorgeschriebene Informationen) von 2007 geben, bevor eine Kündigung gemäß Abschnitt 21 erfolgen kann . Diese Angaben müssen vom Vermieter gemacht werden. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter nachweist, dass ein Mieter die Informationen auf eigene Anfrage erhalten kann.

Bei einer Kaution, die ab dem 6. April 2007 eingegangen ist, muss der Vermieter die Kaution zunächst vollständig oder mit den zwischen ihnen vereinbarten Abzügen an den Mieter zurückgeben, wenn die Kaution nicht nach einem genehmigten Schema innerhalb der erforderlichen Frist geschützt war sie vor dem Vermieter können eine Kündigung nach § 21 geben. Alternativ kann eine Kündigung nach § 21 erfolgen, wenn der Mieter oder die Person, die die Kaution im Namen des Mieters gezahlt hat, beim Bezirksgericht gegen den Vermieter einen Antrag auf eine Sanktion nach § 214 Abs. 1 des Gesetzes von 2004 gestellt hat, und Die Forderung wurde vom Gericht festgestellt, zurückgezogen oder beigelegt .

Die Anforderungen zum Schutz der Kaution und zur Weitergabe von Informationen gelten für jedes Mietverhältnis erneut. Bei aufeinanderfolgenden Mietverhältnissen zwischen demselben Vermieter und Mieter gilt die Kaution als vom Vermieter am Ende des alten Mietverhältnisses an den Mieter zurückerstattet, und der Mieter zahlt die Kaution sofort an den Vermieter für das neue Mietverhältnis. Ab dem 26. März 2015 gilt ein Vermieter als erfüllt, wenn die aufeinanderfolgenden Mietverträge für dasselbe oder im Wesentlichen dasselbe Grundstück gelten, wenn zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die Kaution weiterhin nach demselben genehmigten Schema gehalten wurde als wann die Anforderungen zuletzt vom Vermieter erfüllt wurden.

England

Deregulierungsgesetz 2015

Mit dem Deregulierungsgesetz 2015 wurden eine Reihe von Änderungen eingeführt, die den Vermietern neue Verpflichtungen auferlegen. Die Nichtbeachtung führt dazu, dass Mitteilungen gemäß Abschnitt 21 ungültig werden. Zu Beginn galten diese Änderungen für alle Mietverhältnisse, die ab dem 1. Oktober 2015 begannen, mit Ausnahme der gesetzlichen regelmäßigen Mietverhältnisse, die gemäß Abschnitt 5 des Gesetzes von 1988 am oder nach diesem Datum am Ende eines gewährten Mietverhältnisses zustande kamen vor diesem Datum. Alle Änderungen, mit Ausnahme der Verpflichtung der Vermieter, vorgeschriebene Informationen bereitzustellen, gelten für alle Mietverhältnisse ab dem 1. Oktober 2018.

Vergeltungsmaßnahmen

Hauptartikel: Rache Räumung

Einem Vermieter ist es untersagt, sechs Monate lang eine Mitteilung gemäß Abschnitt 21 zu machen, wenn er eine Verbesserungsmitteilung gemäß Abschnitt 11 oder 12 des Gesetzes von 2004 in Bezug auf Gefahren durch die örtliche Wohnungsbehörde oder eine Mitteilung gemäß Abschnitt 40 (7) des Jahres 2004 erhält Handeln Sie, nachdem Sie Sofortmaßnahmen ergriffen haben.

Wurde bereits eine Kündigung gemäß § 21 abgegeben, und bevor die Kündigung erfolgte, reichte der Mieter beim Vermieter eine schriftliche Beschwerde über den Zustand der Immobilie ein, und der Vermieter gab keine angemessene Antwort oder gab die Kündigung nach der Beschwerde ab. Der Mieter reichte daraufhin bei der örtlichen Wohnungsbehörde eine Beschwerde über das gleiche oder im Wesentlichen das gleiche Thema wie die ursprüngliche Beschwerde beim Vermieter ein, und die Behörde übermittelte dem Vermieter daraufhin eine Mitteilung über Verbesserungen oder Sofortmaßnahmen, der Abschnitt 21 wird wiedergegeben ungültig.

Ein Vermieter ist von diesem Abschnitt ausgenommen, wenn die Bedingung, die zur Benachrichtigung durch die Behörde geführt hat, auf ein Versäumnis des Mieters zurückzuführen ist, die Immobilie mieterähnlich zu nutzen, oder wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Benachrichtigung tatsächlich in Betrieb ist der Markt zum Verkauf oder wenn der Vermieter ein privat registrierter Anbieter von Sozialwohnungen ist oder die Kündigung gemäß § 21 erfolgt, wenn ein Hypothekarkreditnehmer nach einem Verzug eine Verkaufsgewalt auf den Hypothekengeber ausübt.

Zeitbegrenzungen

Das Erfordernis, dass eine Kündigung nach Absatz 4 Buchstabe a am letzten Tag einer Mietdauer abläuft, entfällt.

In den ersten vier Monaten eines Mietverhältnisses darf ein Vermieter keine Kündigung nach § 21 vornehmen. Bei aufeinanderfolgenden Mietverhältnissen zwischen demselben Vermieter und Mieter für dasselbe oder im Wesentlichen dasselbe Grundstück gilt dieses Verbot ab dem Zeitpunkt des Beginns des ursprünglichen Mietverhältnisses. Das Verbot gilt nicht für ein gesetzliches Mietverhältnis.

Eine Kündigung nach § 21 gilt nur sechs Monate ab Kündigung. Eine Ausnahme ist, wenn eine Kündigung gemäß Absatz 4 Buchstabe a erfolgt ist und die Dauer der Kündigung gemäß Absatz 4 Buchstabe b länger als zwei Monate sein muss. In diesem Fall wird ein Besitzantrag gestellt darf nicht nach vier Monaten ab Ablauf der Kündigungsfrist begonnen werden. Zwischen dem 29. August 2020 und dem 31. März 2021, wo die Mindestkündigungsfrist aufgrund der COVID-19-Pandemie auf sechs Monate verlängert wurde, wurde die Frist, in der die Kündigungsfrist gültig bleibt, ab der Kündigungsfrist auf zehn Monate verlängert.

Vorgeschriebene Form

Der Außenminister kann das Formular vorschreiben, in dem die Bekanntmachungen nach § 21 erfolgen müssen. Das erforderliche Formular wurde als Formular 6A vorgeschrieben, wie es ursprünglich in den Bestimmungen zu Assured Shorthold Tenancy Notices und Prescribed Requirements (England) (Änderung) 2015 festgelegt war. Dieses Formular ersetzte das ursprünglich in den Assured Shorthold Tenancy Notices und Prescribed Requirements (England) vorgeschriebene Formular. Bestimmungen 2015 vor ihrem Inkrafttreten, da das Original einen erheblichen Fehler hinsichtlich der Gültigkeitsdauer einer Mitteilung enthält.

Es besteht Uneinigkeit darüber, ob das vorgeschriebene Formular für vor dem 1. Oktober 2015 gewährte Mietverträge und die damit verbundenen gesetzlichen regelmäßigen Mietverträge erforderlich war. Wenn die Anforderung für ältere Mietverhältnisse gilt, tritt sie am 1. Juli 2018 in Kraft. Am 1. Juni 2019 wurde zeitgleich mit dem Inkrafttreten des Mietergebührengesetzes 2019 ein aktualisiertes Formular 6A vorgeschrieben . Ohne die Beschränkung der Anwendung, die in den ersten Verordnungen von 2015 enthalten war, gibt es keine Fragen hinsichtlich der Anwendbarkeit auf bestehende ältere Mietverhältnisse.

Ein modifiziertes Formular 6A wurde am 26. März 2020 auf der Website der Regierung veröffentlicht, um die nach dem Coronavirus-Gesetz vorgeschriebene längere Kündigungsfrist widerzuspiegeln. Da das geänderte Formular weder durch Primär- noch durch Sekundärgesetz festgelegt wurde, sondern lediglich geändert und auf der Website der Regierung veröffentlicht wurde, ist fraglich, ob das auf der Website der Regierung verfügbare Formular gültig ist oder nicht, ohne sich auf Argumente zu stützen, dass das Formular veröffentlicht wurde entspricht im Wesentlichen dem, was nach den Behörden von Ravenseft Properties Ltd gegen Hall vorgeschrieben ist .

Vorgeschriebene gesetzliche Anforderungen

Ein Vermieter darf keine Mitteilung gemäß § 21 machen, solange der Vermieter gegen eine vorgeschriebene Anforderung in Bezug auf den Zustand des Grundstücks, die Gesundheit und Sicherheit der Bewohner und die Energieeffizienz des Grundstücks verstößt. In diesem Abschnitt wurden zwei Anforderungen für Mietverträge festgelegt, die ab dem 1. Oktober 2015 begannen, mit Ausnahme der gesetzlich vorgeschriebenen regelmäßigen Mietverträge, die ausgeschlossen wurden.

Die erste ist die Anforderung gemäß Vorschrift 6 (5) der Verordnung über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (England und Wales) 2012, wonach ein Vermieter der Person, die letztendlich Mieter wird, einen Energieausweis vorlegen muss.

Regierungsrichtlinien, die im Dezember 2017 vom Ministerium für Gemeinden und Kommunalverwaltung (wie damals) veröffentlicht wurden, legen nahe, dass kein Energieeffizienzzertifikat ausgestellt werden muss, wenn das Mietverhältnis für ein einzelnes Zimmer gilt, da das Mietverhältnis nicht für ein Gebäude oder ein Gebäude gilt eine Gebäudeeinheit, die für die getrennte Verwendung entworfen oder geändert wurde. Es ist unklar, ob das Fehlen eines Energieeffizienzzertifikats in einem solchen Mietverhältnis eine Mitteilung nach § 21 ungültig machen würde.

Das zweite sind die Anforderungen gemäß Vorschrift 36 der Gassicherheitsverordnung (Installation und Verwendung) von 1998. Diese verlangen von einem Vermieter eines Grundstücks mit einer relevanten Gasarmatur oder einem Rauchabzug, der eine solche Armatur bedient, eine Kopie des neuesten Gassicherheitszertifikats an new zu geben Mieter, bevor sie das Grundstück bewohnen, und dass jedem bestehenden Mieter eine Kopie des neuen Gassicherheitszertifikats ausgehändigt wird. Wenn das Recht des Mieters, die Immobilie zu bewohnen, höchstens 28 Tage beträgt oder sich in einem vom Mieter bewohnten Raum kein relevantes Gasgerät befindet, kann der Vermieter stattdessen die Bescheinigung an prominenter Stelle in der Immobilie neben a ausstellen Erklärung, dass der Mieter berechtigt ist, eine eigene Kopie des Zertifikats anzufordern.

Das Berufungsgericht in der Rechtssache Trecarrel House Limited gegen Rouncefield hob die Urteile des Untergerichts auf, wonach ein Verstoß gegen die Verpflichtung, einem neuen Mieter vor seiner Besetzung das neueste Gassicherheitszertifikat zu erteilen oder vorzulegen, nicht behoben werden kann. Ähnliche Argumente wie bei Kaur / Griffith : Selbst wenn das Gassicherheitszertifikat vorgelegt wurde, kann eine gültige Mitteilung gemäß Abschnitt 21 nicht erfolgen, wenn die letzte damit verbundene Gassicherheitsprüfung zu lange nach Ablehnung der vorherigen Prüfung durchgeführt wurde. Der Sachverhalt und der Wortlaut der Urteile lassen jedoch die Möglichkeit offen, dass das Fehlen eines gültigen Gassicherheitszertifikats zu dem Zeitpunkt, als der Mieter zum ersten Mal im Rahmen des Mietverhältnisses eine Beschäftigung aufnahm, ein unheilbarer Verstoß bleibt. Der vom Mieter in Trecarrel House Limited gegen Rouncefield beauftragte Anwalt bestätigte auf Twitter, dass der Mieter die Erlaubnis beantragt, beim Obersten Gerichtshof Berufung einzulegen .

Vorgeschriebene Informationen

Ein Vermieter, der kein privater registrierter Anbieter von Sozialwohnungen ist, muss dem Mieter den vom Ministerium für Gemeinden und Kommunalverwaltung veröffentlichten Leitfaden "Wie man mietet: Die Checkliste für die Vermietung in England" geben. Die angegebene Version muss die Version sein, die vorerst wirksam ist. Der Leitfaden muss in gedruckter Form vorliegen, es sei denn, der Mieter hat zugestimmt, dass der Vermieter dem Mieter Mitteilungen und andere im Rahmen oder im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis gegebene Dokumente per E-Mail übermitteln kann. In diesem Fall kann er als E-Mail-Anhang gesendet werden . Wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein Ersatzmietverhältnis handelt, muss der Vermieter den Leitfaden nicht erneut abgeben, es sei denn, seit dem letzten Mal, als der Vermieter den Leitfaden im Rahmen eines früheren Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt hat, wurde eine neue Version veröffentlicht. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter während eines Mietverhältnisses weitere Exemplare des Leitfadens zur Verfügung stellt, wenn neue Versionen veröffentlicht werden.

Es gibt keine Rechtsprechung darüber, ob die bereitgestellte Version die zum Zeitpunkt des Mietbeginns oder zum Zeitpunkt der Mietvergabe aktuelle Version sein muss.

Am 26. Juni 2018 veröffentlichte das Ministerium für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung eine neue Version des Leitfadens mit dem Titel "How to ... Rent Ein Leitfaden für aktuelle und potenzielle Mieter im privaten Mietsektor in England". Es ist unklar, ob diese Version rechtliche Auswirkungen hat, da sie einen anderen Untertitel als den in den Vorschriften von 2015 vorgeschriebenen hat. Eine neue Version des Leitfadens mit korrigiertem Untertitel wurde am 9. Juli 2018 veröffentlicht. In ähnlicher Weise ist unter Berücksichtigung der Vorschriften von 2015, die sich speziell auf das Ministerium für Gemeinden und Kommunalverwaltung beziehen, unklar, ob einer der vom Ministerium für Wohnungswesen, Gemeinden und Gemeinden veröffentlichten Leitfäden vorliegt Die Kommunalverwaltung hat seit ihrer Umbenennung im Januar 2018 keine Gültigkeit mehr.

Rückzahlung der vorausbezahlten Miete

Wird das Mietverhältnis aufgrund der Zustellung einer Kündigungsfrist nach § 21 vor Ablauf einer Mietdauer beendet und hat der Mieter die Miete für diesen Zeitraum im Voraus gezahlt, so hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Miete bezahlt für Tage, an denen sie nicht besetzt waren.

Mietergebührengesetz 2019

Mit dem Mietergebührengesetz von 2019 wurde ein Verbot für Vermieter und Vermietungsagenten eingeführt, die Mieter, jemanden, der im Namen des Mieters handelt, oder den Bürgen des Mieters, der die meisten Gebühren im Zusammenhang mit seinem Mietverhältnis erhebt, eine Obergrenze für den Betrag, der für eine Mietkaution zulässig ist, und Regeln für die Behandlung von Einlagen. Es trat am 1. Juni 2019 für neue Mietverträge und ein Jahr später für bestehende Mietverträge in Kraft.

Wenn der Vermieter eine verbotene Zahlung von einer relevanten Person verlangt und akzeptiert hat oder eine Kaution nicht gemäß den gesetzlichen Bestimmungen bearbeitet, kann der Vermieter keine Mitteilung gemäß Abschnitt 21 machen, bis die verbotene Zahlung oder die Kaution zurückgezahlt wurde die Person, die die Zahlung geleistet hat. Alternativ muss der Vermieter zunächst die Zustimmung der betreffenden Person einholen, um eine verbotene Zahlung oder eine Anzahlung zu leisten, die nicht für die Zahlung der Miete oder der Mietkaution zurückgezahlt wurde.

Wales

Mieten Sie Smart Wales

Mit dem Housing (Wales) Act 2014 wurde eine Registrierungspflicht für alle Vermieter und deren Immobilien eingeführt. Ab dem 23. November 2016 kann keine Kündigung gemäß Abschnitt 21 erfolgen, wenn der Vermieter nicht registriert ist oder ein selbstverwaltender Vermieter nicht lizenziert ist.

Siehe auch

  • Abschnitt 8 Bekanntmachung - das alternative Verfahren, mit dem auf einen oder mehrere seiner spezifischen Besitzgründe zurückgegriffen wird.

Anmerkungen und Referenzen

Fallzitate

Verweise

Literaturverzeichnis

Allgemeines

Spezifisch

Externe Links